rechtliche Fragen

Lebensentscheidung zum Wohntraum

Auf den Seiten 50 und 51 erzählt Ulrich Hänsenberger im Magazin VIVRE 01/20, wie das Leben in den eigenen vier Wänden mit der eigenhändigen Unterschrift beginnt. Der Einzug ins Eigenheim ist erst der Anfang. – Wer in einem Eigenheim wohnt, dem stellen sich weitere rechtliche Fragen, zu denen Advokatur und Notariat Lemann, Walz & Partner gerne berät. Mit folgenden Fragen sehen sich die Profis regelmässig konfrontiert.

1. Welche steuerlichen Auswirkungen hat Grundeigentum?

Der Grundeigentümer muss jährlich alle Erträge aus seinem Grundeigentum (Eigenmietwert oder Mietzinsen, Pachtzinsen, Baurechtszinsen oder andere Erträge) und den Steuerwert (im Kanton Bern entspricht der Steuerwert dem amtlichen Wert) als Vermögen versteuern. Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Ertrag abgezogen werden. Als Unterhaltskosten können der Pauschalabzug oder die effektiven Unterhaltskosten gemäss Belegen angerechnet werden. Der Grundeigentümer hat ein Wahlrecht, sodass er alljährlich stets die steuergünstigste Variante wählen kann.

Sofern bei einem späteren Verkauf des Grundstücks ein Gewinn erzielt wird, unterliegt dieser der Grundstückgewinn- und nicht der Einkommenssteuer.

2. Welche Belege sind sinnvollerweise für die Nachwelt aufzubewahren, welche kann man entsorgen?

Als Grundeigentümer sollte man alle Verträge und Vereinbarungen sowie allfällige Gerichtsurteile oder gerichtliche Vergleiche aus Nachbarstreitigkeiten rund um das Grundstück aufbewahren. Diese müssen bei der Veräusserung des Grundstücks dann auf die Rechtsnachfolger übertragen werden.

Es sollten sämtliche Belege von Renovationen, Erneuerungen und wertvermehrenden Investitionen aufbewahrt werden. Zusammen mit den Belegen ist es empfehlenswert, die Veranlagungen zu den Einkommens- und Vermögenssteuern sowie im Kanton Bern das Formular 7 der Steuererklärung aufzubewahren. Aus diesen Dokumenten ist ersichtlich, welche Kosten steuerlich nicht als Unterhalts-, sondern als wertvermehrende Investitionen behandelt wurden. Die Belege werden im Zusammenhang mit einem Verkauf für den Käufer und für das Ausfüllen der Grundstückgewinnsteuererklärung für die Steuerverwaltung benötigt.

Alle Belege, wie zum Beispiel Strom-, Wasser- und Grundeigentümerbeiträge, Rechnungen für Liegenschaftssteuern, für Abfallentsorgungsgebühren usw. können alljährlich entsorgt werden. Sollten diese aber für die Steuererklärung relevant sein, dann sollte die Entsorgung natürlich erst nach der Veranlagung des Steuerjahres erfolgen.

3. Miteigentümergemeinschaft oder einfache Gesellschaft: Welche Form ist für den privaten Grundstückerwerb und wann sinnvoll?

a) Verheiratete oder in Lebenspartnerschaft stehende Personen
Sind die Grundeigentümer verheiratet oder sind diese eine Lebenspartnerschaft eingegangen, hat die einfache Gesellschaft Vorteile gegenüber der Miteigentümergemeinschaft, weil mit dieser Eigentumsform unterschiedlichen Eigenmitteln, Einkommensverhältnissen und auch Regelungen betreffend den Tod einfacher und mit mehr Möglichkeiten Rechnung getragen werden kann.

Detaillierte Regelungen für die einfache Gesellschaft können unter den Parteien in einem Gesellschaftervertrag vereinbart werden.

b) Nicht verheiratete oder nicht in Lebenspartnerschaft stehende Personen
Sind die Erwerber nicht verheiratet oder sind diese keine Lebenspartnerschaft eingegangen, hat die Miteigentümergemeinschaft den Vorteil, dass für den Erwerb des Grundstücks Mittel aus der Pensionskasse als Vorbezug verwendet werden können. Bei der einfachen Gesellschaft ist das von Gesetzes wegen nur bei verheirateten oder in einer Lebenspartnerschaft stehenden Personen möglich. Da jeder Miteigentümer getrennt besteuert wird, ist bei der Festlegung der Beteiligungsquoten neben den Eigenmitteln auch den Einkommensverhältnissen und den damit verbundenen steuerlichen Folgen des Grundeigentums Rechnung zu tragen.

Detaillierte Regelungen für das Verhältnis der Miteigentümer unter sich können unter den Parteien in einem Miteigentümerreglement festgehalten werden.

4. Grundeigentum und Tod – was ist vorzubereiten?

Es empfiehlt sich, für den Todesfall entsprechende Verfügungen hinsichtlich des zum dereinstigen Nachlass gehörenden Grundeigentums zu treffen. Allenfalls gilt es, den überlebenden Ehegatten zu begünstigen oder einem Nachkommen das Grundeigentum in Anrechnung an seine Erbansprüche zuzuweisen, was mit dem Abschluss eines Ehe- und/oder Erbvertrags bzw. dem Erlass eines Testaments erwirkt werden kann. Ob diesbezüglicher Handlungsbedarf besteht, ergibt sich aus den Wünschen und Bedürfnissen der Grundeigentümer und ist im Einzelfall gestützt auf die konkreten Familien-, Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu prüfen.

Dies in aller Kürze. Daneben gibt es natürlich noch weitere Angelegenheiten zu beachten.

Porträt Ulrich Hänsenberger
Ulrich Hänsenberger ist dem Menschen von jeher gerne nahe, bereits damals im Studium. Da hat es ihn erst richtig gepackt, als im Gerichtspraktikum endlich die Menschen und ihre Schicksale im Zentrum standen, nicht nur die schweren Gesetzestexte. So ist es bis heute geblieben. Seine Kunden danken es ihm mit ihrem Vertrauen. Und wenn dieses Zimmer im dritten Stock des Altbaus an der Speichergasse nun doch ein Standesamt wäre? Die Verliebten würden wohl nicht zögern, einander vor Ulrich Hänsenberger ihr Jawort zu geben. Nehmen Sie bei weiteren Fragen mit ihm Kontakt auf.

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